Dentro de los negocios inmobiliarios, las empresas y la ciudadanía en general, requieren realizar un conjunto de trámites en las diferentes instituciones del Estado; particularmente en lo que se refiere al Municipio de Machala, los trámites se hacen complejos y onerosos, lo que ocasiona costos injustificados a la transferencia de dominio de los bienes inmuebles, y en algunos casos pueden convertirse hasta en obstáculos insalvables. Todo ello ocurre por diversas deficiencias de la burocracia y autoridades en los distintos niveles de la Municipalidad de Machala, especialmente del Departamento de Planeamiento Urbano. Por tal motivo me permito reproducir una ilustrativa entrevista al Abg. Magner Aguirre Pastor, Presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de El Oro ACBRO, y publicada en los diarios de comunicación de ésta provincia, el 09 de septiembre del 2010.
¿Por qué es importante el sector inmobiliario? ¿en que se benefician los municipios?.
“Sin lugar a dudas el sector inmobiliario es una de las áreas más importantes de la economía en el mundo entero, no solamente por el hecho que la inversión satisface la necesidad de vivienda y desarrollo comercial, sino porque es una fuente fundamental generadora de trabajo”.
“Esto indudablemente lo entiende el alcalde de la ciudad Dr. Carlos Falquez Batallas, no así algunos funcionarios del Departamento de Planeamiento Urbano del Municipio de Machala, ya que no se explica cómo es posible que hasta la presente fecha no se haya logrado modernizar dicho departamento y aún se mantengan practicas anacrónicas que hacen que un simple trámite de solicitud de normas de urbanización, por ejemplo, pueda tomar cerca de un año; que la solicitud de un certificado de afectación tome 4, 5 y 6 meses; que el desarrollo inmobiliario que podría y debería haberse logrado en algunos sectores, como por ejemplo el tramo comprendido entre Las Brisas y Las Crucitas, aún no logre despegar por la falta de facilidades para los inversionistas”.
Es decir, ¿no hay que limitar la transferencia de dominio?.
“No es la transferencia de dominio la que debe ser objeto de limitaciones municipales que impidan que éstas se realicen con rapidez, sino más bien es a los permisos de construcción una vez hecha la venta, los que deben cumplir con las ordenanzas correspondientes. Por ello, mucho facilitaría que a cada transferencia de dominio se viabilice agregando simplemente un certificado de uso de suelos y normas de construcción a fin de que el comprador esté debidamente inteligenciado y por lo tanto quedaría a criterio del nuevo comprador evaluar la conveniencia de la inversión”.
“No obstante, se exige que primero se hagan ciertas obras, como por ejemplo que primero se demuela la vivienda porque no tiene permiso de construcción o planos, que como es obvio si la persona que vende no lo ha hecho es porque no tiene seguramente los recursos o simplemente no tiene el interés de desarrollar al área a vender”.
¿Se están frenando los proyectos?.
“Así es. Entonces, ¿Por qué impedir que las obras las hagan quienes compran un terreno con la visión de desarrollar un determinado proyecto?. Es obvio que quien hace una inversión cualquiera, busca un retorno económico lo más inmediato posible, de ahí que se puede colegir que las obras vendrán y tendrán que hacerse conforme a las normas entregadas y al uso del suelo en la zona”.
“Hacer lo contrario es un despropósito que atenta contra el normal desarrollo de nuestra ciudad. No puede haber desarrollo de nuestra ciudad. No puede haber desarrollo institucional sin desarrollo de la ciudad en todos los órdenes; invertir en mejorar al departamento de planeamiento urbano es urgente, hace falta más personal, equipos, tecnología, hace falta modernizarlo”.
¿El Municipio pierde recursos?.
“Por supuesto. Cómo es posible que el Municipio pierda ingentes cantidades de dinero por la falta de agilidad y buen criterio de algunos jefes del Departamento de Planeamiento Urbano. Las transacciones inmobiliarias necesitan agilidad, y la falta de ésta trae como consecuencia cuantiosas pérdidas económicas, en primer lugar para la ciudad por la pérdida de empleo; el vendedor que necesita cubrir sus obligaciones o hacer nuevas inversiones, el comprador deseoso de llevar adelante sus iniciativas y el Municipio que deja de percibir tributos, tasas y contribuciones por la transferencia de viene inmuebles, por la aprobación de nuevas urbanizaciones permisos de construcción, etc”.
“Pierde quien vende una propiedad, pierde quien la quiere comprar, pierde el abogado, el corredor de bienes raíces y fundamentalmente pierde la ciudad, que de alguna manera con este modo de obrar aleja a los inversionistas que, en muchas ocasiones aburridos por la lentitud en la tramitación de estos asuntos, desisten de invertir y muchos negocios se anulan por estas causas”.
¿Hay que mejorar la atención?.
“No todos tienen ni la paciencia ni las amistades al interior del Municipio para lograr una mejor atención, lo cual supone que hay un buen sector de la población que sencillamente sufre la discriminación y tiene que soportar el retardo injustificado en la prestación de este servicio”.
“Cómo es posible que en los inicios del tercer milenio la transferencia de dominio siga siendo cosa del siglo pasado, cuando por hacer una analogía en materia comercial ya a finales del siglo XIII los mercaderes Florentinos crearon la letra de cambio como un mecanismo sencillo que produjo en el mundo de los negocios un avance que hasta ahora se mantiene vigente”.
¿Por qué no establecer mecanismos más simples que agilicen este proceso?.
“Si bien la Municipalidad debe formular planes reguladores de desarrollo urbano, esto no debe oponerse al crecimiento y al avance de la ciudad, ya que concomitantemente deben proponerse ordenanzas que simplifiquen la ejecución de dichos planes reguladores”.
“Por ejemplo, en los casos de afectaciones viales, estamos conscientes de los múltiples problemas que enfrenta el municipio ya que en muchas de las zonas en expansión aún no tiene definido un trazado vial, no obstante de la afectación que pueda tener un predio y que dicho sea de paso aún teniendo definido un trazado vial podría estar sujeto a futuras modificaciones e incluso a expropiaciones”.
“Simplemente el Municipio debería otorgar el certificado de afectación, haciendo conocer qal propietario que el predio estará sujeto a futuras afectaciones sin hacer esperar cuatro o cinco meses después de inspección tras inspección, terminar en la misma conclusión, de tal manera que el nuevo comprador sabe que el predio tiene afectación, indicando el uso del suelo o el tipo de construcción que se puede hacer de ser el caso y si es zona de protección especial, sin mayor trámite”.
“Con esto, el nuevo comprador de convenir en la inversión, podrá ya con un poco más de tiempo solicitar los trazados viales, los permisos, las normas de urbanización, etc. El Municipio y la ciudad en su conjunto ha ganado”.
Tomado del diario "OPINIÓN", del día 09 de septiembre del 2010.
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